Бизнес-форум малого и среднего бизнеса

На той неделе решил занятся арендой, куплей/продажей недвижимости. В принципе ничего сложного в этом нет.
Подал обьявления в газеты, после выхода последних стали раздаваться звонки, люди хотят снимать квартиры, помщь в ипотеке, помощь в приватизации. В принципе всё идиально, но! В техже газетах 95% предложений об аренде от таких-же АН. Подыскать на данном этапе то что нужно клиенту невозможно.

Выход из данной ситуащии в принцыпе прост, сначала найдите то что можно предложить клиенту, а потом подавайте обьявления(

Ипотека. У большинства людей сейчас неоф. доход. но получить с таким доходом Ипотеку очень большая проблема. Что делать?
На этот вопрос у меня просто нет ответа. С оф. доходом всё тупо просто(

Приватизацыя. В принцыпе просто, опятьже надо было подумать заранее, нанять бабульку за 200 руб, чтобы очередь в мерии заняла) и доки подать, но неподумав в начале, в реале потеря клиента и пара тыс дохода.

Может обсудим злободневные проблемы Риэлтера (агенства Недвижимости?
У кого какие были проблемы?
Кто и как из сложных ситуащый выходил?

Моему агенству неделя) Открыл на базе своего ООО. Сейчас думаю, нанять Симпатичную умную девушку с хорошей речью и умением убеждать, а самое главное тобы у неё было желание работать, пусть даже и бз ОПЫТа.
Посмотрим что из этого всего выйдет)) есть ли такие девушки.

Давайте поможем друг-другу советом, ответом, вопросом. Обо всех своих успехах и неудачах буду отписываться.

есть одна из 30

Я думаю, что 1 из 100 а может и больше, Во всяком случае мне очеееень редко такие попадались, на одной из них женат))

Не опыт, не ошибка, но, быть может, пригодится совет по организации технической стороны работы Вашей девушки (нашли уже?).
Днями в Сети нашла замечательную фишку. Для агентства недвижимости, мне думается - просто находка.
Суть: на основе Google-карты и базы данных городского агентства недвижимости сделан сервис по поиску, подбору, расценкам на арендуемые и продаваемые квартиры и прочую недвижимость ... То есть прямо на мониторе можно показать клиенту: где находится квартирка, фотографии интерьера, схему проезда до места ее нахождения ... словом - загляните сами на сайт Миэль-недвижимости (map.miel.ru ) - думаю, что очч-чень полезное начинание и для риэлтерского обихода - просто находка!
И еще ... появились гаджеты, которые помогают легко следить за текущим состоянием рынка (недвижимости) и основных его индикаторов ... опять-таки в Google - www.google.com/ig/authors?hl=ru&author=web%40miel.ru.
Полазайте, полезно.

1) Подавайте рекламу/объявления/расклейку на тему "Семья снимет кв-ру с мебелью" и пр. А также звоните другим риэлторам, которые подают объявления там же, и обмениваетесь заявками/объектами, комиссия делите 50% на 50%.
2) Некоторые банки принимают з\п справку по форме банка, т.е. можно написать неофициальные цифры. Если даже неоф. цифры малы, можно сделать "левую" з\п справку, в большинстве банков это проходит (только не СБ)
3) Приватизация интересна только в связке с обменом квартир, сама по себе--слишком много беготни и малый приход, ИМХО.
А вообще предлагаю создать отдельную ветку для АН, риэлторов и пр. Как это сделать? Хотелось бы чтобы все темы были там в одном месте, а то приходится искать на разных форумах.



Идея с картой очень интересна, а как это делается?

Я не думаю, что здесь будут какие-то сложности. Берется база данных по недвижимости: информация, фотографии: я так понимаю, что на сайте Миэль - посмотрите по адресу map.miel.ru (не могу работающую ссылку давать на форуме, запрещено) - слайд-шоу работает ... Словом, специалист быстренько во всем разберется. А может, сумеете связаться с ними. Тем более, что гаджеты прямо на Google выложены - адрес тоже в сообщении есть....
Во всяком случае - это новация в инструментарии по подбору и продажам. Оно должно работать и привлекать. А о том, что Вам это облегчит задачи (и сэкономит кучу денег) - и говорить нечего.
Словом, я Вам от души советую побродить по сайту (там есть даже предложения о франчайзинге), наверняка найдете что-то нужное....

Сообщение отредактировал Fassiya - 2.2.2008, 20:28

Я тоже подумал открыть агенство недвижимости. Город - полутора-миллионник. Есть небольшой опыт работы в кач-ве агенда недвижимости. Думаю снять где-нить небольшое помещение, с телефоном. На первых порах купить б/у мебель, приволочь из дома свой комп. Дописать интерфейс к базе данных (пишу сам). Идти оформлять ИП или ООО (не знаю что лучше) и подавать в газеты и инет объявы о наборе агентов. При чём,думаю,сперва желательно взять агентов с опытом - что б агенство раскрутить и поднять.
Надо еще будет базу чем-то полонятьт...-можно из газет объявы повбивать,на первых порах...а потм уже свои вносить (агенты будут давать инфу или клиенты по телефону).
Бухгалтер есть (мама), надо будет еще найти юриста - для оформления сделок в юстиции и проч.., на первых порах - вызывать его по мере надобности,а когда пойдут уже постоянные, ежедневные, сделки - взять его на постояннку.

Кто может что добавить? (может я что-то еще не учёл или что-то неправильно надумал) Жду ваших советов! :-)

Юриста можно сразу взять "на договор" - не разоритесь, а толковый законник в этом бизнесе может принести пользы больше, нежели пять агентов. Одни договоры чего стоят, если хоть какая-то запятая позволит Вам получить головную боль!
Насчет формы ... я бы все же оформила ООО.

По поводу построения, работы и прочего могу только посоветовать опять-таки попутешествовать по сайту Миэль. Полезнейшая информация. Вот в этом месте они дают сборник своих интернет проектов, один из которых - о личном и профессиональном развитии в сфере недвижимости, следующий - как раз посвящен юридической службе, законодательным документам, регламентирующим Вашу будущую деятельность ... словом, много полезного увидите, думается, часть вопросов отпадет сама собой.
И опыт полезнейший. Мне, во всяком случае очень понравилась компания. Просто никаких претензий
(www.miel.ru/about/projects/).
Кстати, вопрос о том, что обязательно иметь фотографии предлагаемых объектов недвижимости - советую продумать. Это очень дельное решение.

Сообщение отредактировал Fassiya - 3.2.2008, 14:41

я думал на счёт того,что бы фоткать объекты,еще до того,как сам начал работать агентом.Но потом когда начал - понял, что:
1) эти фотки никому не нужны, т.к клиенты звонят по телефону и заказывают в нужных раёонах домик чтоб не дороже определённой цены, я в базе нахожу кучу вариантов, звоню клиенту и по каждому из них рассказываю (какие площади,да где примерно он находится). Клиент останавливается на одном-двух-трёх и мы договариваемся о встрече.Ну и я потом его вожу и показую. Вот так у нас всё происходило.
2) времени на это небыло совершенно: то дежурство в офисе,то много часовая работа с базой (поиск нужных вариантов сразу для нескольких клиентов,прозвонка объектов,потом клиентов),далее многочасовые показы (то несколько объектов с одним клиентом,потом с другим,..).
Так что - просто так выехать на съёмку объектов - не реально... Хотя я с вами согласен на все 100 - фотки всё же вроде очень полезная вещь...нопочему-то они не были востребованы вовсе...

Подозреваю, что фото объектов были не невостребованы, просто с ними недостаточно всерьез работали ....
Видите ли, Максим Аскаев, на сегодняшний день риэлтерский бизнес проходит достаточно сложный этап (его, скажем, слегка лихорадит уже второй год). По данным анонимных опросов (меня заинтересовал Ваш вопрос, пришлось "пробежаться" по специализированным форумам - для Вас миниитоги) средний показатель выручки агентств сократился на 20-25 процентов, а чистая прибыль организаций и вовсе в разы. Но ... несмотря на снижение уровня доходности, число риэлтерских агентств растет неуклонно. По инерции, поскольку уже привыкли считать бизнес высокодоходным.... На мой взгляд, пришла пора искать новые методы работы, каким-то образом "делать свое, особенное лицо", повышать уровень узнаваемости своего агентства ... поскольку иначе Вы просто через какое-то время поймете, что опоздали с созданием фирмы.
Смотрите, специалисты утверждают, что крупнейшие московские фирмы сокращают число своих отделений....
Уж на что крупное и известное предприятие Миэль - если позволите, я все же буду базироваться примерами на работе этой фирмы - а ищет новые пути к клиенту, не жалея денег на новации. Думаю, что проект поиска и подбора объектов на основе карт Google и базы данных по недвижимости (этот самый map.miel.ru), обошелся Миэль в немалые деньги, но приведет к ним толпу клиентов. И эти самые слайд-шоу у Миэль, а в Вашем варианте - разноракурсные фотографии, особенно, когда речь идет о загородных объектах!!! - прикиньте, можно не тащиться за город, чтобы увидеть, подходит ли тебе этот домик... это же просто находка.
Вернемся к политике (не зря же я по конференциям риэлтерским пробегала целый день!):
Очень важно, считают специалисты, четко прописать и регламентировать каждый элемент в процессе взаимоотношений клиент - компания. Основными элементами считаются:
1. Первый контакт - телефонный,
2. Первый контакт - визуальный,
3. Просмотр объектов,
4. Выбор объекта,
5. Проверка документов выбранного объекта,
6. Предварительный договор (получение задатка),
7. Сделка в Регистрационной Палате,
8. Расчет,
9. Получение свидетельства.
Опасаюсь Вас утомить. Но ... вдруг пригодится. Если нужно будет - с удовольствием продолжу (о требованиях к пересчисленным элементам, о мероприятиях по увеличению доходности и так далее).

Сообщение отредактировал Fassiya - 3.2.2008, 21:07

Мне тоже оч. интересно развитие рынка риэлторских услуг, т.к. сама в этой сфере тружусь, и имею кой-какие амбиции! Я замечаю, что крупные/сильные/старые АН все больше пытаются себя продвигать, искать новые пути (те же фотки), в то время, как многие не такие раскрученные АН работают по-старинке, даже без регулярной рекламы--и ведь живут, клиентов много у них. Почему так? Крупные АН берут очень высокие комиссионные, поэтому должны бороться с акулами помельче за каждого клиента, ведь те просто уводят их, привлекая более низкими комиссионными. Сейчас люди не так боятся риэлторов, как лет 10 назад, и понимают, что не обязательно переплачивать деньги за громкое имя и шикарный офис. А про юристов--мое мнение (думаю, любой специалист по недвижимости подтвердит)--один хороший спец. в агентстве лучше, чем 5 юристов, потому что все приходит только с опытом, а в процессе сделки уже изучаешь нужные законы, положения и пр.

Сообщение отредактировал Vasilina - 4.2.2008, 22:40

Если вы продаете дом/коттедж/землю по эксклюзивному договору, то в любом случае выезжаете на первичный осмотр, вот тогда и можно сделать фотки. А если ваш клиент ПОКУПАЕТ объект, то, конечно, нет смысла ехать и фотографировать--нужно предоставить ему всю массу вариантов, и дать по ней полную информацию, даже без фото--чтобы он мог выбрать походящее. И, кстати, обязательно нужны фото дорогих/элитных квартир, сдаваемых в аренду--сэкономит массу времени.

Если у вас есть агентство, можем предложить продажи по ипотеке во многих банках, контакты в личке.

Отмечу, только в нормальных банках)

Сообщение отредактировал MOLOT - 20.2.2008, 14:15

Вот и тема развилась. Всем спасибо за отзывы. Надеюсь сдесь и дальше будут задавать вопросы, и давать на них ответы.
Немного о себе. За всё это врем поиска нинашёл ни одного спеца с опытом (( Звонили бармены, Женщины домохозяйки и т.п. Я бы даже может взял кого из ни х, на на простой вопрос: "Вам звонит клиент, говорит:"Хочу снять квартиру" - Ваша реакция?" Из них нико никто ничего вразумительного неответил(( А Ведь они хотт быть Риэлторами(Агентами), должны же хоть маленько представлять с чем эта работа свзана. Одна девушка сказала, что сидеть с газетой и искать варианты. На вопрос: "Варианты чего?" - ответила: "ну купить, продать"
Вот.
Пока заморозил свой проект агенства... Времени на него не хватает(( Подосвобожусь, буду снова биться о камни.
Идея с сайтом и фотографими очень интересна! Я тоже думал об этом. Как будет время так с него и начну новую попытку))
Всем удачи.
---------
Вопрос в тему. Какова средн зарплата реэлтера(агента) у Вас в городе, как начисляетс зарплата? Процент или оклад?
Как заманить опытного риэлтера к себе в компанию? На что бы Вы согласились, зна что агенство новое и нужно начинать всё с нуля?

Проблема в том, что опытные обычно уже работают на себя, либо на очень выгодных условиях (80-90%). Можно заинтересовать долей в бизнесе или в прибыли, но я представления не имею как Вы, не имея опыта в этом бизнесе сможете определить опытного риэлтера.


В нашем городе 99% агентств работают по принципу постоянной текучки кадров, постоянно дают объявления в газеты что требуются сотрудники, собирают небольшие группы из желающих, проводят короткий курс, учат как и где давать объявления на свой домашний телефон, дают какую-то квартирку которую никто никогда не купит... и в бой, искать продавцов и продавать эти объекты. Первое время на условиях 50/50, а уже со временем процент подымают в зависимости от количества проданных квартир до 60, 70, 80%
Но я хочу по-другому работу организовать, разделить работу на разных людей, тоесть один принимает телефонные звонки, другой показывает и т.д., все получают зарплату + % от продаж (например берем 20% от прибыли и делим их на всех сотрудников в зависимости от их вклада в общее дело)

Хм... У нас в городе чуток нетак вроде.
По поводу организации, Один сидит в офисе принимает звонки отвечает на вопросы контролирует тех кто в полях, те кто в полях подчиняются тому кто в офисе, везде и всюду метаются, считаю что те кто в полях должны обладать в первую очередь коммуникабельностью и знанием психологии, а тот кто в офисе - коммуникабельностью и отлично шарить в Юриспруденции, а зарплата считаю что % от общих сделок, точнее офис менеджеру и 1 агенту и опять офис менеджеру и 2 агенту...
----------
По сайту думаю серьёзно задаться этим в первую очередь...

В принцыпе агент это просто менеджер по продажам, и человек нужен именно с опытом продаж, неважно чего, но именно с опытом продаж...

[quote name='MonWM' date='20.2.2008, 18:55' post='153335']
Вот и тема развилась. Всем спасибо за отзывы. Надеюсь сдесь и дальше будут задавать вопросы, и давать на них ответы.
Немного о себе. За всё это врем поиска нинашёл ни одного спеца с опытом (( Звонили бармены, Женщины домохозяйки и т.п. Я бы даже может взял кого из ни х, на на простой вопрос: "Вам звонит клиент, говорит:"Хочу снять квартиру" - Ваша реакция?" Из них нико никто ничего вразумительного неответил(( А Ведь они хотт быть Риэлторами(Агентами), должны же хоть маленько представлять с чем эта работа свзана. Одна девушка сказала, что сидеть с газетой и искать варианты. На вопрос: "Варианты чего?" - ответила: "ну купить, продать"
Вот."""
Ну нельзя же так сразу отпугивать сотрудников! Если бы эти бармены-домохозяйки знали, что делать с клиентом, они бы сидели дома и работали себе!!! Сотрудников надо обучать ПОШАГОВО, составлять им даже инструкции действий, и, уверяю Вас, если с ними позаниматься хотя бы пару дней с утра до вечера--они принесут доход уже на след. день.
В среднем доход от сотрудника по аренде кв-р у нас в городе (Пермь, средн. зп 20 т.р.) 20 тыс. руб. в месяц, эти сотрудники имеют интересную работу, и если грамотно все организовать--довольны местом и доходом.